Conviene comprare una casa da ristrutturare?

Nel 2024 è più conveniente comprare una casa ristrutturata o da rimettere?

Oggi grazie al contributo di AgentScout cerchiamo di rispondere ad una delle domande più in voga del momento: conviene comprare una casa da ristrutturare? I bonus edilizi uniti alla bolla del mercato, hanno portato ad un aumento della domanda di immobili da rimettere, vediamo però quali sono i costi nascosti.

Quali sono i bonus a disposizione?

Molti italiani sono attratti dalle case da ristrutturare, perché il governo ha messo a disposizione diversi bonus, in primis quello per l’edilizia. Questa agevolazione permette al proprietario di una prima casa, di detrarre il 50% della spesa per il restauro, laddove il costo della stessa sia inferiore a 96.000 Euro e l’immobile non sia in classe A1, ovvero classificato come bene di lusso. Misura analoghe riguardano i bonus energetici per il salto delle classi, ma sono più difficili da prendere e calcolare, facciamo quindi un esempio sul bonus edilizia: Mario Rossi ha acquistato un immobile in classe A2 ovvero bene elegante ma non di lusso, spende 96.000 Euro per una ristrutturazione completa, ha quindi diritto a 48.000 Euro di detrazione fiscale in 10 anni. Al momento della denuncia dei redditi potrà portare in detrazione 4.800 Euro all’anno, nel caso in cui fosse a credito, avrà la possibilità di chiedere allo stato un rimborso erogabile direttamente in conto corrente. Misure analoghe sono previste per l’energia, oltre al bonus mobili. Ovviamente si tratta di una situazione che mette in risalto le case da ristrutturare, ma siamo sicuri che effettivamente convenga questa strada?

Conviene percorrere la strada del restauro?

Nel mercato immobiliare vige la legge della domanda e dell’offerta, in sintesi: se aumenta la domanda di beni da ristrutturare, il prezzo degli stessi lievita. Ovviamente se i beni da rimettere vengono acquistati con maggior interesse da parte dei consumatori, in parallelo la domanda di servizi relativi al restauro, come l’impianto elettrico, idraulico e di riscaldamento, sale, quindi anche in questo caso si registra un aumento dei prezzi. Il risultato? Il costo per il restauro aumenta esponenzialmente. Se fino a qualche anno fa era possibile ristrutturare con cifre percorribili, oggi la situazione sta sfuggendo di mano, con continui aumenti di prezzi e rincari. Cosa fare allora? Atttuare un’attenta valutazione.

Da dove partire per fare la valutazione?

L’agenzia delle entrate mette a disposizione uno strumento essenziale, che permette mediante l’inserimento dell’indirizzo dell’immobile che si desidera acquistare, di visionare nell’immediato le quotazioni (ecco il link al servizio). Lo strumento inoltre indica i valori per un’immobile da ristrutturare, in medie condizioni ed in ottime condizioni, basandosi esclusivamente sui prezzi delle compravendite reali. Come fare allora per stimare se è vantaggioso o meno acquistare un bene da ristrutturare? É semplice! Una volta inserito l’indirizzo della casa desiderata, potremo visionare l’importo delle compravendite di beni da rimettere, oltre all’importo delle compravendite su beni restaurati. Facendo la differenza tra i due, sarà possibile stimare il tetto massimo spendibile per la ristrutturazione. Ma facciamo un esempio per comprendere al meglio la cosa: Mario Rossi vuole acquistare un immobile nel quartiere X della città Y, inserisce la via dello stesso e scopre che le quotazioni sono le seguenti: case da ristrutturare 2.000 Euro al metro quadro, case in medie condizioni 2.500 Euro al metro quadro, case in ottime condizioni 2.800 Euro al metro quadro. Facendo la differenza tra i due estremi, il costo massimo sostenibile per il restauro è di euro 800.

Risulta chiaro che andando a visionare nel concreto il valore dei beni immobili in ottime condizioni e da rimettere, i margini spesso non sono così divergenti, ovviamente tale dato è dovuto all’aumento della domanda.

Quindi quando conviene acquistare una casa da ristrutturare?

Se il costo massimo sostenibile per il restauro è inferiore al valore di ristrutturazione al netto del credito di imposta, allora acquistare un immobile da rimettere è vantaggioso. Anche in questo caso facciamo un esempio: Mario Rossi ha stimato che il costo massimo sostenibile per il restauro è di Euro 800 al metro quadro. L’immobile da restaurare è di 100 metri quadrati, quindi ha un budget massimo di 80.000 Euro, la ditta chiede a Mario 96.000 Euro per un lavoro chiavi in mano, Mario accetta perché ha un credito di imposta di 48.000 Euro esigibile in 10 anni. L’acquisto della casa ha permesso a Mario un risparmio di 32.000 Euro. Purtroppo però siamo in un’ipotesi utopistica.

I costi imprevisti ed il VAN

Per fare una stima veritiera dovremmo calcolare anche tutti i costi imprevisti, come ad esempio quando in un cantiere si trova dell’amianto da smaltire, oppure se il volume dei metri cubi da demolire risultata differente rispetto a quello stimato. Inoltre il credito d'imposta viene erogato in 10 anni, quindi sarebbe corretto attualizzarlo con il VAN, perché una disponibilità economica di domani, vale ovviamente meno dei soldi contanti. Occorre quindi fare anche queste stime.

Perché oggi è difficile fare margini con case da ristrutturare?

La crescente domanda ha fatto lievitare i prezzi, se prima si riusciva a restaurare una casa con cifre analoghe al nostro esempio, oggi i progetti chiavi in mano partono da 1.200 Euro al metro quadrato per arrivare ad oltre 2.500 quando parliamo di restauri di lusso. Ecco quindi che occorre fare una stima attenta per evitare di trovarsi in situazioni di difficile sostenibilità, in contrapposizione le aziende operanti nel settore edile, hanno tante possibilità commerciali in più.

Come sfruttare l’andamento positivo del mercato se sono un’azienda?

Se lavori per un’azienda di settore, o meglio ancora sei un imprenditore edile, sicuramente sfruttare il mercato è una delle formule ottimali del momento, ma come fare nel concreto? Occorre avere una buona rete di agenti, in grado di raggiungere gli studi tecnici che hanno i mandati per il restauro. L’agente di commercio edilizia ha la possibilità di raggiungere un nucleo di nuovi potenziali clienti con costanza, garantendo così all’azienda mandate, sempre nuovi cantieri ed opportunità commerciali.

In conclusione se devi acquistare una casa da restaurare pensaci bene e cerca di fare dei calcoli precisi, se invece sei un imprenditore sfrutta il momento con l’aiuto di AgentScout.